房子，除了本身的居住功能外，还附带城市很多其他福利，比如教育，这也是很多购房者一直以来的需求点之一。值得一提的是，随着这些年房价不断上涨，一些年轻人买房都需要依靠父母支持，父母们担心未来越来越买不起，所以也尽力支持子女早购房，从这些年楼市发展历程来看，他们的决定无疑是明智的，这类年轻人也是幸运的。

从实际买房情况看，我们大多数买房者都需要按揭贷款，相对于个人家庭来说，无疑是一笔巨款。央行新公布的数据显示，仅仅在2019年8月份，住户部门贷款就增加了6538亿元，说明我们购房市场还是比较大的，但也预示着我们不少年轻人需要承担还贷压力。即使如此，相比暂时还不能支付购房首付款的人来说，这部分群体也算是比较成功了。

买房时向银行贷款，在不少人看来，开发商、房产和银行中介非常有经验，我们只需要按照他们提示的程序，该签字就签字不就行了吗？有的购房者说，这些都是格式合同，只能给你这个选项。所以，对于里面签订的什么内容，拥有什么权利和义务基本不知道。待房贷还了好久才询问：到底哪个还款方式划算？提前还款划不划算？只有当专业人员告诉他时才知道当时选错了，当然，也相应白白损失血汗钱。

买过房的人都知道，房贷按揭，银行当下给购房人的选择一般只有两种类型，即等额本息和等额本金。从购房者的感受来看，等额本息每月还款额均等，还款压力较低，等额本金前期还款压力较大，后面越来越低。从利息来看，根据测算，在同等条件下，等额本息相比等额本金多出20%到30%，就在这方面，都有部分人不理解而吃过亏。

还不仅于此，我们不少购房者受传统思想影响，对选择还款周期患得患失，总觉得老欠着银行的钱心理有压力，喜欢享受那种“无债一身轻”的感觉。能贷5年，就不想贷10年，能贷15年，就不想贷20年，最后导致生活中能省则省，生活品质大幅下降。事实上，房贷按揭周期选择是非常有学问的，这也是本文重点说明的问题。房贷按揭时间“长”好还是“短”好？银行一线老员工表示，不少人白白送钱。

第一种情况，买房投资，房贷期限选择长期还是短期？

眼下，楼市调控并没有要放松的意思，大部分炒房团在这轮调控过程中已逐渐撤离，但是，普通老百姓还是没有合适投资渠道，所以，以保值增值为目标的买房投资现象还是存在，钱容易贬值，这也是当下没有办法的事。这里我们需要明白一个概念，买房投资与刚需买房自住有着较大区别，自住买房只考虑少花钱早居住，而买房投资则需要考虑成本和利润，尽可能多赚钱，投资买房贷款分两类：

一是经济条件允许情况下，优先选择全款。随着住房供应趋于饱和，市面上的房子越来越多，只要你买房子，肯定都是有的，无非就是价格和喜好问题。但如果你想把房子转卖出去，相对来说就不那么容易，因为客户大都比较挑剔，权衡各种利弊后才下手，加之如果你的房子还有贷款的话，受众群体和手续都相对麻烦一些，这是其一；第二个方面，我们很难找到安全且能跑赢房贷利率的投资项目，如果能全款不全款的话，势必会吞掉相当一部分利润；第三，很多银行对提前还款有要求，如果你转手房子还需要交1-3个月的违约金，这个钱相当于白送银行了。因此，投资买房能全款不贷款。

二是若不能做到全款，需向银行按揭贷款。想投资买房，但只能付出首付，或者有全款资金，但考虑其他方面还需要资金周转，所以只能使用按揭贷款方式。一般说来，投资买房，都是有一定经济实力的，所以，在选择还款方式时我们就要留意了，如果银行给你“等额本金”还款方式，你就应该优选“等额本金”。如果银行只给你“等额本息”还款方式选择，你最好采用“长贷短还”形式，尽可能申请最长时间的还贷周期，然后争取在短时间内把余款还清，比如1年内或者两年内，能提早多少时间还款关系到净利润多少。

第二种情况，刚需自住买房，选择房贷是越长越好还是越短越好？

开篇已说过，在同等条件下，在整个还款周期内，等额本息都要比等额本金还款方式多出不少利息，所以，即使刚需买房，市面上还是有不少人宁愿在前期承受更多压力而选择等额本金。由于个人的经济条件不一和部分银行没有等额本金供你选择原因，这里我们就着重以大多数选择的“等额本息”按揭方式为例，看看选择哪个还贷期限最好？

数据设置：选择10年和30年还贷周期举例，假如你向银行按揭贷款100万元，按照融360监测的全国首套房平均利率5.47%算，那么，结果如下：

① 按揭10年期：

根据计算结果可知，在当前首套房平均利率条件下，整个10年还款周期利息为30.05万元，利息基本占到本金的3成，还算马马虎虎，对于大多数刚需来说，还算可以接受，随着收入逐渐提高，这些利息都还是可以消化的。

② 按揭30年期：

从计算图表中可以看出，在当前首套房平均利率条件下，30年贷款周期利息是103.72万，已经超出本金，同时也比10年还款期利息高73.67万元。看到这个数字，相信很多人都比较惊讶，但对于不少刚需购房者来说，这也是一个没有办法的选择。

从数字上比较，结果很明显，按揭30年比按揭10年多出了很大一笔利息，仅利息这一块都够一个家庭奋斗好多年，这也是一些购房者冒着巨大还款压力而尽可能选泽少贷、短贷的主要原因。不过，聊房君在这里提示，这仅是一个数字上的对比，事实上不能以此作为选泽，当你把M2这个因素放进去综合考虑，其结果就变了。

举例说明，1998年M2与GDP比值是0.69，2018年是2.02，30年时间，M2与GDP比值逐步扩大到近3倍，手中现金购买力也同步下降，30年前1件1毛钱的商品，现在可能要0.8-1元。按揭贷款100万，如果还按照过去的贬值速度， 30年后基本上也就相当于现在的15万上下，即使未来M2有所降速，但购买力下降还是很多。

因此，大体上，100万本金的房贷利息按照购买力算，30年期的15-20万购买力相比10年期30万的利息还是很划算的。所以，我们经常听银行人士讲，“房贷，是一名普通人一辈子能从银行获得的最大福利，能贷多久就尽可能贷多久”。若非如此，能多贷少贷了，能贷长而贷短了，就相当于白白送银行钱了！